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Allgemeine Rechtsfragen Im Rechtsforum liegt der Kern und Schwerpunkt in der allgemeinen Information über typische Rechtsfragen oder -probleme, weshalb bei konkreten Auskünften und Ratschlägen nicht der Einzelfall und seine Lösung im Vordergrund stehen soll.

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Alt 19.02.2005, 01:22   #1 (permalink)
Gast
 
Beiträge: n/a

Tutorial Wohnraummietrecht: Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs des Mieters
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Die Hauptpflicht eines Mieters ist die Zahlung der vertraglich vereinbarten Miete an den Vermieter zu den vertraglich vereinbarten Zeitpunkten; zu diesen Zeitpunkten muss die Miete im Verfügungsbereich (z.B. Bankkonto) des Vermieters sein.

Es gibt zwei Vorschriften, nach denen der Vermieter zur Kündigung berechtigt ist, wenn der Mieter mit der Miete in Zahlungsverzug geraten ist.

Einmal bestimmt § 543 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Vermieter ein außerordentliches fristloses Kündigungsrecht aus wichtigem Grund, wenn der Mieter nach Abs. 2 Nr. 3 dieser Vorschrift für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Zu beachten ist hierbei, dass der Vermieter vor Ausspruch der fristlosen Kündigung nicht zu einer Abmahnung verpflichtet ist. In dem Augenblick, wo die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, kann der Vermieter unmittelbar und sofort die fristlose Kündigung aussprechen. Die fristlose Kündigung ist allerdings ausgeschlossen, wenn der Mieter die Mietrückstände dergestalt bezahlt hat, dass diese vor Zugang der fristlosen Kündigung in den Verfügungsbereich (z.B. Bankkonto) des Vermieters gelangt sind.

Weiters ist zu beachten, dass der Vermieter auch unmittelbar Zahlungs- und Räumungsklage erheben kann, ohne vorher die fristlose Kündigung ausgesprochen zu haben. Mit der Zustellung der Zahlungs- und Räumungsklage an den Mieter gilt nämlich die fristlose Kündigung (auch) als ausgesprochen!!


Zum Anderen bestimmt § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB für den Vermieter ein ordentliches Kündigungsrecht, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat und der Vermieter deshalb ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses geltend macht.

Beide Vorschriften unterscheiden sich zunächst einmal darin, dass im Falle des § 543 BGB fristlos und im Falle des § 573 BGB mit der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist gekündigt werden kann. Es gibt aber in Bezug auf § 543 BGB noch eine Besonderheit. Die fristlose Kündigung des Vermieters nach § 543 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters kann nämlich im Nachhinein unter bestimmten Umständen unwirksam werden.

Werden nämlich spätestens bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit der Zahlungs- und Räumungsklage die Mietrückstände an den Vermieter gezahlt, oder verpflichtet sich innerhalb des selben Zeitraums eine öffentliche Stelle (z.B. Sozialamt) zu dieser Zahlung, wird dadurch die fristlose Kündigung unwirksam. In diesem Fall wird in aller Regel der Vermieter die Klage zurücknehmen, aber beantragen, dass der Beklagte (Mieter) die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat, weil er (der Mieter) Veranlassung zur Erhebung der Klage gegeben hat.

Die vorgenannte Bestimmung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) hat aber nur dann Geltung, wenn der Mieter innerhalb der letzten 2 Jahre nicht schon einmal nach Rechtshängigkeit einer Zahlungs- und Räumungsklage eine unwirksame fristlose Kündigung durch nachträgliche Zahlung der Mietrückstände herbeigeführt oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet hatte.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich dieser Tage mit einem Fall der Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs des Mieters zu beschäftigen, der sehr bedeutsam ist und ein Novum darstellt.

Ein Vermieter hatte fristlos, zugleich aber hilfsweise auch fristgemäß, gekündigt und auf Räumung und Herausgabe der Wohnung geklagt. Was zunächst wie paradox erscheinen mag, war seitens des Vermieters aber ein äußerst geschickter Schachzug.

Während des Prozesses zahlte das für den beklagten Mieter zuständige Sozialamt die rückständige Miete, wodurch die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam wurde. Der Jurist würde jetzt sagen, der Hauptantrag war erledigt bzw. ließ sich nicht realisieren, weshalb nun der Hilfsantrag, nämlich die fristgemäße Kündigung, Prozessgegenstand war.

Während es bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht darauf ankam, ob dem Mieter wegen des Zahlungsverzugs kein Verschulden traf, kam es bei der fristgemäßen (ordentlichen) Kündigung darauf an, ob dem Mieter wegen des Zahlungsverzugs ein Verschulden traf. Denn die Vorschrift, nach welcher der Vermieter das Mietverhältnis wegen schuldhafter Verletzung der mietvertraglichen Pflichten (hier: pflichtgemäßes Zahlen der vertraglich vereinbarten Miete) fristgemäß kündigen kann, knüpft an das schuldhafte Verhalten des Mieters an.

Würde der Mieter z.B. schuldlos in eine wirtschaftliche Notlage geraten, die es ihm unmöglich macht, die Miete zu bezahlen, könnte ihm nicht fristgemäß wegen Zahlungsverzugs das Mietverhältnis gekündigt werden. Allerdings könnte im fristlos wegen Zahlungsverzugs gekündigt werden, wo dann allerdings für den Mieter die Möglichkeit bestehen würde, durch nachträgliche Zahlung der Mietrückstände die fristlose Kündigung unwirksam werden zu lassen (wie oben bereits näher erläutert).

Die Variante der fristgemäßen (ordentlichen) Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist für den Mieter ungleich schwieriger "vom Tisch zu fegen", wenn auf Räumung und Herausgabe geklagt wird, als die Variante der fristlosen Kündigung, wo der Mieter einfach die Mietrückstände in der gesetzlich vorgeschrieben Form ausgleichen kann.

Bei der fristgemäßen Kündigung wegen Zahlungsverzugs trifft nämlich den Mieter die Beweislast, dass er an dem Zahlungsverzug schuldlos ist!!

Der BGH hat den Fall an das Landgericht Berlin zurückverwiesen, welches nun hinsichtlich der fristgemäßen (ordentlichen) Kündigung zu klären hat, ob dem Mieter wegen des Zahlungsverzugs ein Verschulden traf - oder nicht.

Copyright 2005 by Magnus
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Ungelesen 19.02.2005, 01:22   #1 (permalink)
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Alt 20.02.2005, 08:52   #2 (permalink)
parl. Assistent vom Gemeindedirektor
 
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Erhielt 942 Danke für 225 Beiträge

Hallo Magnus
Ein klasse Beitrag, den du dem Forum zur Verfügung gestellt hast. Besonders interessant sind die Verzweigungen, wenn §x nicht zutrifft, dann aber §y
Wenn ich mal Infos zur Rechtsprechung suche, versuche ich es durch Eingabe von FAQ Recht (Thema) in Suchmaschinen. Eine solche FAQ wäre der "Hit" fürs Geizforum.
Mal aus der Hüfte gefragt, ist es möglich einfache Antworten auf einfache Fragen zu geben? Mag sich komisch anhören, ich denke aber du verstehst was ich meine.
Man ließt z.B. immer wieder Lastschriften können 6 Wochen lang zurück gefordert werden. Dem ist ja nicht so.
Es könnte so eine FAQ aus den Beiträgen der Mitglieder entstehen, sofern ihre Fragen beantwortet wurden.

Gruß Mike
Mike ist offline   Mit Zitat antworten
Alt 21.02.2005, 02:26   #3 (permalink)
Gast
 
Beiträge: n/a

Hallo Mike,

ich werde dir auf deinen vorstehenden Beitrag mittels PM antworten.

MfG
Magnus
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Alt 23.02.2005, 07:07   #4 (permalink)
Gemeinde-Häschen
 
Registriert seit: 07.02.2005
Beiträge: 8
Abgegebene Danke: 0
Erhielt 0 Danke für 0 Beiträge

Hey Mangus,

ein echt klasse Beitrag.

lovetalk
lovetalk ist offline   Mit Zitat antworten
Alt 11.02.2007, 20:04   #5 (permalink)
Uralter Gemeindehase
 
Registriert seit: 05.12.2002
Beiträge: 966
Status: Keine Angabe
Abgegebene Danke: 153
Erhielt 124 Danke für 15 Beiträge

Wieso ist Magnus "stillgelegt"?

Lillly ist offline   Mit Zitat antworten
Ungelesen 11.02.2007, 20:04   #1 (permalink)
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Ungelesen 11.02.2007, 20:04   #1 (permalink)
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